意外と知らない落とし穴

事前に知っていると知らないでは借り換え成功率が変わってくる!
うっかり借り換えできるタイミングを逃してしまうかもしれない。そのような方が現れないように借り換え本舗では、借り換え前に知っておいた方が良い借り換えの落とし穴を大公開します!

①借入総額

個人がローンを組める借入額はおおよそ年収の10倍~30倍と言われています。
もちろん借入額と年収の比率が低ければ低いほど良いですが、金利2%前後を目指すのであれば20倍を超えないようにしないとほぼ無理と考えてください。また、この借入額は、アパートローンだけではなく住宅ローンや車を購入した時に組んだローンも含まれていますので、年収1,000万円で住宅ローンを5,000万円組んでいるとすれば1億5,000万円以上アパートローンを組んでいると20倍を超えてくる計算になります。
借り換えを検討しているのであれば、追加で物件を購入してから借り換えに挑むと、年収に対する借り入れが多くなってしまい、借り換えの審査が通らなくなる可能性が上がってしまうので、先に借り換えの審査を通してから追加物件を購入した方が良いでしょう。

②法定耐用年数

融資を受けられる期間は法定耐用年数から決められることがほとんどなので、残年数が短かい場合は期間が短くなりますし、法定耐用年数を超えてしまっているとそもそも審査が通る金融機関はほとんどありません。
残念ながら法定耐用年数を超えてしまっている物件の借り換えするのであれば、土地の評価まで借入額が減らないと借り換えは難しいです。逆に耐用年数が1年でも残っているのであれば、融資期間を20年ほどまで設定してくれる金融機関はありますので、法定耐用年数の期限が間近な方は迷っている場合ではありません。今すぐに借り換えに挑戦しましょう。

③地方物件

複数の物件をお持ちの方に多いのですが、お持ちの物件の中に政令指定都市ではない地方物件があると、その物件を売却することが条件で出たりすることがあります。地方物件は利回りが高く魅力的な物件が多いですが、金融機関の評価としては人口減少が始まっている今、首都圏や政令指定都市にある物件以外の評価は低くなってしまいます。
ですから借入総額と同じように購入前であれば借り換えした後に購入することをおすすめします。
既に物件を購入済みであれば、『リニアの駅ができるため、再開発が進み10年後も安定した不動産経営ができる』など、そのエリアが長期的に不動産経営をできることがPRできればその地方物件を残したまま借り換えすることは可能です。

アパートローンで破たんすることもあるんです。

近年、人口が減っていく見込みの中、賃貸物件は増加し、2016年金融機関からの貸出額もバブル期より多い過去最大となりました。
今後、どのような方がアパートローンで破たんしてしまうのか?破たんした人の3つの共通点と回避策を徹底解説します。

破たんした人の共通点

  • 高金利
  • 法定耐用年数越えの融資期間
  • インカムゲインを目的とした不動産投資

①高金利

共通点の1つ目としては「高金利」です。当然、月々の支払いも高くなり、返済当初は9割近く利息を払う状況になります。空室が続き『支払い>収入』になった場合は自己資金で支払うことになり、固定資産税の支払いも自己資金で2つ目の理由にもかかわるのですが高金利で融資を受けているということは、購入した物件にそれなりの理由があるからです。本当に良い物件であれば都市銀行等、金利が低い金融機関が借り入れできたわけですから。

高金利である理由は「築古物件」、「地方物件」、「高すぎる売買価格」の3つが多いでしょう。築古物件であれば減価償却できる期間が短かったり、新築物件より空室のリスクが高いです。

地方物件は人口減が進んでいる今、都内ですら空室率が20%近くあると言われています。そんな中、空室リスクの高い地方への融資はしたくないと考えるのが当然です。

最後に売買価格です。2015年の相続税改正、2016年のマイナス金利に伴い不動産投資ブームが始まり、売買価格が異常な価格まで上昇し、担保評価の何倍もする売買価格で取引されることも珍しくありませんでした。金融機関も担保評価の何倍もする物件に対し、融資はしたくないと考えるのが当たり前だからです。

②法定耐用年数越えの融資期間

これは、法定耐用年数越えの融資期間でアパートローンを組んでいることです。年数越えで組んでいるということは通常より長い期間で融資を受けていることになります。そうすると利息額が増えてしまい、高金利と同様にいつまでも利息を支払うこととなり、残債が減らず評価ばかりが下がることになるのです。

そのため、空室が増え家賃収入が減り返済がキツくなったときに売ろうと思っても担保評価以上に残債が残っており、売却ができず、自己破産することになります。

③インカムゲインを目的とした不動産投資

最初からインカムゲインを目的にしてしまい、家賃収入を使い込んでしまっている方です。ローンの支払いから税金等諸費用を引くと実際は赤字であるにもかかわらず、確定申告時に減価償却することで収支がプラスに見えており、減価償却がなくなった後にローンが残っていて税金が支払えなくて破たんしてしますケースです。

未来に必要となる修繕費のことを考えておらずに雨漏りしてから費用がかかることがわかり、その費用が払えないため、新たにリフォームローンを組んで支払えなくなるなど、月々の収入を期待して不動産経営を始めると自己破産につながりやすくなります。

そもそも昔から地主として不動産経営を行っているオーナーは利回りが10%あれば10年で支払いを終えてそれからがインカムゲインの始まりと考えて経営をしています。ですからサラリーマン投資家の方もそこまでとは言いませんが、確定申告後に残ったお金をすべて使ってしまうようなことはやめましょう。

破たんしないための回避策

それでは破たんしやすい人の共通点3つともに当てはまった人はみんな破たんしてしまうという訳ではありませんが、今後起こりえるリスクに対して準備・対処しておく必要があります。リスク別に準備・対処方法をまとめてみましたので、状況に合わせて対策を検討してみましょう。

債務リスク

金利上昇や家賃収入減により、アパートローンの返済ができなくなることで、アパートローンがあるすべての不動産投資家にあてはまります。
ローンがなければ空室が増えても毎月の支払いがないので問題ありませんが、現預金が1,000万円あったとしても毎月支払が80万円ロストすれば1年で資産がなくなり、破たんという状況になりかねません。
そのような状況を作らないためには、

  • 1.繰り上げ返済をする。
  • 2.金利の低い金融機関へ借り換えをする。

この2点が主な対策になってきます。繰り上げ返済には手数料がかかるので賃貸経営で得た利益をある程度まとめてから繰り上げ返済しましょう。借り換えについては物件の状況にもよるので誰でもできるわけではありませんが、常に意識して借り換えできる金融機関がないのかを探しておくようにしましょう。

空室リスク

空室によって十分な家賃収入が入らなくなることで、主に地方物件や築古物件を持っている人が対象になります。地方物件や築古物件を持っている人は「人口減で人が周辺からいなくなってしまわないか・・・」や「近くに新築物件ができたら空室にならないか・・・」、「家賃を下げないと人が入らないのではないか・・・」で空室の心配されていると思います。
しかし、これは避けられない現実です。ですから少しでも空室リスクを減らしましょう。

  • 1.リフォーム・最新設備設置
  • 2.物件の清掃
  • 3.運営資金確保

リフォームや最新設備を設置することである程度、入居率上げることは可能です。しかし、内装ばかりきれいでもエントランスが汚いと内覧の時に「何だか汚いから入居はやめておこう」と断れてしまうことがありますので、物件を定期的に清掃することは重要です。
自宅の近くに物件がなく定期的に清掃ができないのであれば、物件の地元にある信頼できる管理会社に変更することをおすすめします。

最後に空室が発生して家賃収入がローンの返済額を下回っても破たんしないような資金を確保しておくことです。しつこくお話ししますが、「ローンがあるうちは無駄遣い厳禁」です!リスク回避のために資金は貯めておきましょう。

売却リスク

残債より担保評価が低い場合に売却できなくなるリスクことで、主に法定耐用年数を超えた融資を受けている場合やオーバーローンしている場合に発生します。さきほどの2つ目の共通点でお話ししましたが、物件には担保評価という評価額があり、残債がこれを上回っていると物件が売りにくくなります。債務リスクと同じになってしまいますが、繰り上げ返済やアパートローンの借り換えでローンの返済を早めて担保評価と残債が同じ額になるようにしましょう。