初めてのアパートローン（不動産投資ローン）借り換え

初めてアパートローン（不動産投資ローン）借り換えをするあなたに伝えたい７つポイント

このページでは、アパートローンの借り換えのついて初めての人でもわかるようにやさしく解説しています。

「借り換えして金利を下げたい。」、「借り換えしてキャッシュフローを上げたい。」、「毎月の返済をしてもその後、手元にお金が残るようにしたい。」と思っているのであれば、ぜひ参考にしてみてください。

1.そもそもアパートローンの借り換えとは？そのメリットは？

今あるアパートローンを別の金融機関で組み直すことで、金利の削減や返済期間を見直し月々の支払いを減らすことです。つまり「アパートローンの借り換えをすれば、返済するお金が減り、負担が軽くなる」というメリットがあります。

アパートローンの借入額は住宅ローンより何倍にもなるため、借り換えができたときは、「数百万から数千万円ほどの返済額の削減」と大きな効果をもたらします。

しかし、アパートローンの借り換えは金融機関ごとに審査の基準がなく知識がないと難しいです。そこで７つのポイントを押さえて基礎知識を身に着けてアパートローンの借り換えに挑戦してください。

2.借り換えできる？今すぐできる３つのセルフチェック

ふたつ目のポイントは、現在の状況でアパートローン（不動産投資ローン）の借り換えができそうか、簡単なセルフチェックをしてみましょう。

個人の信用情報

各種ローン（住宅ローンや車のローンも含む）の支払い遅れ・直近1年以内に遅れがある場合は、個人の信用情報に支払い遅れの情報が載ってしまうので、借り換え先の金融機関の審査で否決になってしまいます。支払い遅れがない状況を最低でも1年以上継続してから借り換えに挑みましょう。

共同担保

複数物件を持っている方に多いお話です。借り換え対象の物件以外の物件を購入する際に、対象の物件を共同担保に設定している場合は、担保元の物件と一緒に借り換えをするか、その物件のローンが完済するまで借り換えできません。

担保元の物件と一緒に借り換えするなら、両方の物件の評価が高くないと借り換えできない上、どちらかが金融機関のエリア外だと、審査が通らないどころか取り扱ってもらうことができない可能性もあります。

オーバーローン・フルローン

諸費用を含めた金額を融資してもらうオーバーローンや頭金を入れずにフルローンを組まれた場合はかなり厳しい状況です。

現在、ほとんどの金融機関は購入価格から10～30%借入額が減っていることを条件とします。しかし、物件の評価が高かったり、利回りが高かったりする場合は、取り扱ってくれる金融機関がある可能性はありますので、5項で説明します担保評価を調べて自分の物件に合った評価をしてくれる金融機関を探しましょう。

3.借り換えたら、毎月の支払いをいくら削減できる？

借り換えしても金銭的なメリットが出なければ総支払額が増えるだけで意味がないどころかマイナスです。

下のボタンからシミュレーションページ内の計算式を使って何%まで金利引き下げができれば、メリットが出るのかを事前に把握し、金融機関に相談する際、そこまで金利が下がる可能性がないのであれば、別の金融機関を検討する材料にしましょう。

4.借り換えには手数料、諸費用が必要

基本的にアパートローン（不動産投資ローン）の借り換えに必要な諸経費は、登記関係の費用だけです。

その費用は、借り換え後の融資額に対して0.5～1.0%程度なので、1億円であれば50～100万円は必ず必要になると思ってください。その他にかかるとすれば、既存の金融機関や借り換え先の金融機関によっては事務手数料が掛かかる場合もありますので、事前に事務手数料等が発生するのかをそれぞれの金融機関に確認しておきましょう。

5.あなたの物件の担保評価は？

物件の評価を出す計算は大きく分けて2種類「積算評価」と「収益還元」があり、金融機関によってどちらを使用するか変わってきます。もちろん評価が高い計算方法を使用している金融機関で借り換えの相談をした方が成功する確率は高くなりますので、それぞれ計算をしてみてどちらの方が評価が高いのか把握しておきましょう。

積算評価

土地と建物の評価をそれぞれ計算したものです。この評価方式の根本の考え方は、「今同じ土地を購入し、まったく同じ建物を建てたらいくらになるか？」ということになります。

収益還元

これは、現在の物件から将来的に生み出される収益を今の価値に算出した計算です。基本的には満室家賃収入に対して空室率等の負荷をかけて評価します。その評価をもとに、家賃収入だけでアパートローンの支払いができるのかを審査します。

6.アパートローンの借り換え相談ができる金融機関の特徴

アパートローンを取り扱っている金融機関は大きく分けて5つあります。それぞれの金融機関ごとに特徴をまとめています。

都市銀行　（金利目安：1.0%前後）

三菱東京UFJ銀行やみずほ銀行、三井住友銀行などの都市銀行は店舗が全国にあり、ほとんどの都道府県が取り扱い可能なエリアになります。

しかし、地方物件の場合、県庁所在地にしか店舗が無いことが多いので、店舗があるエリアから離れたエリアに物件があると、取り扱ってもらえない場合もあります。

法定耐用年数を重視するので築古物件の借り換えは難しいです。

地方銀行　（金利目安：1.0～4.5%）

エリアは本店がある都道府県と東京支店という場合が多いので、都内在住で地方に物件を持っている場合でも取り扱ってもらえる可能性があります。

しかし、審査が厳しくなってきているため、物件と自宅が遠い場合、物件管理が難しいという理由で融資を断られる場合もあります。

一部の地方銀行では法定耐用年数を超えた融資をしますが、最近は審査が厳しくなってきており、木造は取り扱わないなど変化が出てきています。

信用金庫　（金利目安：2.0%前後）

ほとんどの信用金庫は自宅と物件が営業エリア内にないと取り扱いできません。審査は購入価格から20%程度の残債が減っていないと自己資金が必要となる場合が多いです。

エリア内に多くの信用金庫がある場合は数多く相談してみることをお勧めします。

以前は法定耐用年数を超えた融資をしてくれる信用金庫もありましたが、近ごろはほとんど法定耐用年数までの融資期間になってきています。

信託銀行　（金利目安：1.0～3.0%）

エリアは全国にあります。例えばオリックス銀行であれば東京、名古屋、大阪、福岡にローンセンターがあるのでその周辺のみがエリアとなり、東北、北海道は対象外となります。物件のエリアに支店等がなければ取り扱いは難しくなりますが、住まいと物件のエリアが合えば地方銀行よりは審査が通りやすいです。
法定耐用年数についても＋10年くらいまで融資期間を設定できるので金利は割高ですが、地方の中古物件をお持ちの方におすすめです。

ノンバンク　（金利目安：3.0%台）

ノンバンクとは貸出しかしていない金融機関のこと。様々な条件を柔軟に対応してもらえることが多いですが、金利は銀行と比べると高めです。借入時に事務手数料が1～2%かかることがほとんどですから、借り換えするにはある程度自己資金が必要になります。代表的な金融機関は、新生インベストメント＆ファイナンスやセゾンファンデックスなどがあります。

7.必要書類を事前に用意して審査をスムーズに！

最後に金融機関に相談する際、必要となる書類についてです。
下記の8つの書類はだいたいどの金融機関でも必要となってくる書類なので相談する前に一式書類を準備しておいた方がスムーズに話が進むでしょう。

1. 売買契約書
2. 重要事項説明書
3. 登記簿謄本・公図
4. レントロール
5. 源泉徴収票（3期分）
6. 確定申告書（3期分）
7. 返済予定表
8. 資産のエビデンス

下記書類は必須ではありませんが用意していると物件をしっかり管理しているように見え、金融機関からの見た目もよくなるので日々物件の確認をして資料を作成しておくことをおすすめします。

1. 物件ごとの収支表
2. 所有物件一覧