アパートローン（不動産投資ローン）借り換えの基礎知識
借り換えにかかる諸費用
借り換えにかかる費用とは？？具体的な手数料を合わせてご紹介
アパートローン（不動産投資ローン）の借り換えをしようと思っても、どれだけ費用がかかるか不安でなかなか借り換えに踏み切れない方もいらっしゃると思います。そこでこのページではアパートローンを借り換えしたとき、金融機関等にかかる諸費用について説明いたします。
実は、必ずかかるアパートローンの諸費用は登記関係の費用だけで、司法書士の先生への費用だけなのです！
司法書士の先生によって報酬の設定等が変わってきますが、平均的な費用は下記の通りです。
司法書士費用
抵当権抹消・設定・・・借り換え先金融機関の借り入れ額＊0.2%
登録免許税・・・借り換え先金融機関の借り入れ額＊0.4%
例えば、借り換え先の金融機関から1億円を借り入れる場合、司法書士の費用として60万円程度かかってくる計算になります。ですから借り換え前の金利から借り換え後の金利になったときに利息額が60万円以上メリットが出ないと借り換えしても諸費用の方が多くかかってしまい、キャッシュフローが良くなっても総支払額が増えてしまうこともありますので注意が必要です。
借り換え時の繰り上げ返済の手数料
その他の費用として、必ずかかるわけではありませんが、既存の金融機関によっては「借り換え時の繰り上げ返済の手数料」が発生する場合があります。
発生するかを確認する方法としては既存の金融機関との金銭消費貸借契約書を確認してください。『借り入れから5年以内に繰り上げ返済する場合は2%の違約金がかかる』等の文言があれば手数料が発生するでしょう。
金融機関の契約書なので細かくて見落としが心配な場合は、直接、既存の金融機関に電話をして確認されることをおすすめします。例えば、登記費用と同様に既存の金融機関に1億円の残債がある場合は、200万円の手数料が発生します。
上記のように5年以内の場合のみ手数料がかかる場合であれば5年以降に借り換えすることも良いと思いますが、諸費用以上のメリットが出るのであれば、無駄な利息を払わないためにも手数料を払っても借り換えすることの方が重要になる場合もあります。
借り換え先の金融機関の事務手数料、保証料
続いては借り換え先の金融機関でかかる可能性がある諸費用ついてです。借り換え先の金融機関にかかる諸経費としては事務手数料や保証料がかかります。これは２万円～５万円程度なのでそれほど大きい負担になりません。また、一部の金融機関ではホームページに借入金額の1～2%程度かかる記載があります。そのような記載がある場合は、その分の諸費用も考えておく必要があります。
すべてを踏まえて借り換え先の金融機関の借り入れ額が1億円の場合でメリットが出る利息額の差額を計算してみます。
費用総額
【司法書士】
借り入れ額（1億円）＊0.6%）＝60万円
【繰り上げ返済手数料】
借り入れ額（1億円）＊2.0%）＝200万円
【事務手数料】
5万円
合計：265万円
すべての諸費用がかかってしまう場合は『265万円』以上の削減メリットがないと借り換えする意味がありません。
結論
既存の金融機関の繰り上げ返済手数料と借り換え先金融機関の事務手数料がかかるのかを確認することが重要になってきますので、まずは両方の金融機関のホームページや電話で「手数料の有無」について確認し、いくら以上の削減のメリットが必要なのかを確認してみてください。
自分のメリットを把握して失敗しないアパートローン（不動産投資ローン）の借り換えを実現しましょう！
