アパートローン（不動産投資ローン）の審査の傾向と対策

金融機関がアパートローン（不動産投資ローン）の借り換えをするときにどの様な審査をするかが、わからなければ事前に対策をすることができません。まずは、金融機関がどのような審査を行うのか事前に把握して、打てる対策は打ってから審査に挑みましょう。

主な審査内容

1. 担保評価
2. 空室率
3. 利回り
4. 個人の属性

担保評価

『物件の価値（担保評価）＞残債』となっていることが一番です。金融機関もリスクを避けたいので物件の経営が危なくなった時に売却ができない状況になることを避けたいと考えます。そのため経営が危なくなっても残債以上の価格で売却できるように物件の価値の方が高い方が審査は通りやすいです。

現状、物件の価値の方が低い方は賃貸経営で出た利益を極力繰り上げ返済して『物件の価値（評価）＞残債』の状況を作ってから借り換えに挑みましょう。

担保評価の計算方法や詳しい内容はコチラからご確認ください。

空室率

満室の状況が作れることが一番です。特に地方物件は最低でも80%以上入居している状況でないとアパートローンの借り換えは厳しいです。アパートローンの借り換えは千万単位での削減が可能なので、借り換えの審査を申し込む前に広告料をある程度かけて空室を埋めてから借り換えに挑むことも一つの手段です。

表面利回り

特に『収益還元法』で審査をする金融機関に多いのですが、表面利回りが極端に低い場合、少しの空室や金利上昇によって月々の返済ができなくなるリスクが高いので審査が通りにくいです。

都内近くの好立地の物件であれば問題ないかと思いますが、駅から遠いワンルームであれば、一人暮らしの人は駅近くを希望されることが多いので間取り変更等のリノベーション・リフォームでファミリータイプの物件に変更することで家賃収入を増やし利回りを上げることで借り換え成功への手段につながる可能性があります。

個人の属性

＜年収＞

サラリーマン投資家の場合、年収が何千万もあり、大企業にお勤めであれば倒産する可能性も低いので物件の経営が悪化したとしても給料で返済がまかなえるだけの収入が見込める状況であれば審査を優位に進めることが可能です。

ただこれはお勤め先の状況によって変化するものなので借り換えに向けて何かができるわけではありません。

＜金融資産＞

年収がそれほど高くないのであれば金融資産で賄うことが重要です。こちらも経営悪化したときにそれを賄えるだけの金融資産があれば審査を優位に進めることが可能になり、借り換えの融資額が残債に満たないときも頭金として使えますので非常に重要となります。

物件を増やすときも重要になりますので安定した収入が得られるまでは、ひとまず金融資産を3,000万円まで増やすことを目指して経営することをおすすめします。

＜ローンの支払い状況＞

アパートローンの場合、家賃収入が借入先金融機関であることがほとんどだと思いますので問題ないと思いますが、一年以内に支払い遅れがある場合は審査が通らないと思ってください。

遅れがあったときには一年間支払い遅れがない状況を作ってから借り換えに挑戦してみましょう。