年収との返済比率が合わない

返済比率とは一体なに？？

住宅ローンの審査でも影響が大きい返済比率ですが、住宅ローンの場合は、家賃収入がありませんので年収と返済額の比率で計算しますが、アパートローン（不動産投資ローン）の場合は、家賃収入に対しての返済額との比率となります。

返済比率(%)=1年間の元利均等返済金額÷家賃収入×100

簡単に一言で表すと、「一年間で支払っているアパートローン（不動産投資ローン）の金額は、家賃収入の何%ですか？」ということになります。
「ローンの返済後のことしか考えていないから、家賃収入の大半はローンの返済に充ててるよ」という方と「急な修繕等での出費に備えて家賃の4割程度の返済にしてるよ」と言われている方、一概にどちらが悪いとは言えませんが、余裕がない不動産経営は金融機関に良い印象を与えません。
では、一般的にこの数字が何%以内であれば合格といえるのでしょうか？

返済比率の合格基準

一般的には、返済比率は「50%」を目安とすることが多いです。
何故「50%」を目安とするかというと、不動産経営にはローンの返済のほかに

１． 空室リスク
２． 固定資産税
３． 修繕費用
４． 管理費

などの経費がかかってきますのでローンの返済で月の収入がすべてなくなってしまった場合、自己資金から支出しなくてはならなくなるからです。

計算方法

1億円の物件で表面利回りが9%の場合、返済期間が30年、金利が4.5%と2%でどのように返済比率が変わるか計算してみます。

4.5%の場合

収入：75万円
返済：▲50万円
経費：▲20万円
差引：5万円

月々の支払いが約50万円なので返済比率が66.6%にもなり、実質手元に残る収入が5万円しかありません。
一部屋5万円の家賃であれば一部屋空室になっただけで収入がなくなってしまいます。

2.0%の場合

収入：75万円
返済：▲37万円
経費：▲20万円
差引：18万円

金利が2%まで下がれば月々の支払いが37万円まで下がりますので返済比率が50%をギリギリ切るところまで行きます。手元にも18万円残りますので一部屋5万円の家賃の場合、三部屋まで自己資金を使わなくても対応可能となります。

※経費は弊社年間収支シミュレーションを基に算出しました。

借り換えシミュレーションを使用すれば借り換え後の支払額が簡単にわかりますます。何パーセントまで金利が下がれば50%を切るのかを試してみてはいかがでしょうか？