【落とし穴⑤】登記上違法建築になっている

建蔽率・容積率とは

「建蔽率」と「容積率」。ふたつともなんとなく聞いたことはあるけど、これってどういうことなの?という方が多いのではないでしょうか。簡単に言うと、「建蔽率」とは敷地面積に対する建築面積の割合のこと。「容積率」とは敷地面積に対する延べ床面積の割合のことをさします。これが、既定の数値を越えてしまっていると『違法建築』と見なされてしまうのです。築年数の古いお家を購入している場合、これに該当してしまうケースがしばしばあります。

違法建築の借り換え審査時の判断基準は?

では残念ながら違法建築と判断された場合、借り換えの審査に対する影響はどのようなものでしょうか。もちろん基準から逸脱してしまっているため、審査の難易度はあります。というよりもオーバーをしてしまっている時点で「ごめんなさい」となってしまうことが大半です。しかし逆を言えばそれでも許容範囲内であれば取り扱ってくれる銀行もあるということ。まずは「建蔽率」と「容積率」の計算式を覚えておきましょう。

建蔽率(けんぺいりつ)=建築面積/敷地面積
容積率(ようせきりつ)=延べ床面積/敷地面積

上記の計算式で求めることができます。建築基準法で用途地域により「建蔽率、容積率」の限度の原則は、定められています。ただし実際に使われる限度数値は、各地区の都市計画図に示されているのです。
現在、都市部の住居系地域での建蔽率/容積率の限度は、50~60%/150~300%のあいだで、ほとんど定められています。その範囲内でも特に60%/200%の地域が一番多いですね。基本的にここの数値を上回ってしまう場合、「違法建築」とみなされてしまい審査にかけること自体が難しくなってしまいます。ここの部分を確認するにはお家の「重要事項説明書」を見てみましょう。もしオーバーしている場合は「太字」などで分かりやすく記載されているはずです。

一般的にオーバーをしている物件であっても取り扱いをしてくれる銀行の上限は「10%」と言われています。それを越えてくる範囲ですとなかなか取り上げてくれる銀行も見つからないのではないでしょうか。いずれにせよ違法建築として記載されてしまっている物件にお住まいの方は、借り換えをご検討の際は、一度専門家に相談することをおすすめします。

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借り換えの落とし穴 具体例

仕事の職務の問題

非常に不公平なことだが、純粋に年収だけではなく実際に働かれている職務内容によっても審査の内容は変わってきてしまう。では「事務」と「ドライバー」どちらの方が審査が有利だと思う?

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国民年金の未納

年金の納付はもはや国民の義務。会社員の場合は会社が勝手に引き落としてくれるから特段問題はない。しかし自営業の方は・・。色々な意味で自分の老後とシビアにむきあうことが必要だ。

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親戚が会社の代表

「叔父の会社で働いている」そんな方も少なくないはず。なぜそうであると審査が厳しくなってしまうのだろうか。万が一傾いてしまったときは?そう、これもなかなか厳しいリアルな現実なのだ。

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土地が借地である

借地権付で住宅を購入。その時からある程度のリスクは感じていたはず。地主さんとの関係は?借り換えをうまくするために、まず地主さんに菓子折りでも持っていこう。あとは銀行の選び方次第だ。

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登記上違法建築になっている

違法建築、聞こえの悪い響き。しかし「合法」なのか「違法」なのかは紙一重。建蔽率や容積率がひとつの判断基準だが、その割合次第では借り換えをあきらめてはいけない。泣き寝入りするべからず

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