【審査否決Point①】年収との返済比率が合わない

年収と返済比率が合わない

返済比率とは一体なに??

審査の中で最も重要なものがこの『返済比率』というもの。要は「今の収入状況で、これから先安定した支払いを出来ますか?」という判断基準を数字上で表すというものになります。
この数字を自分で割り出すことが出来れば、ご自身で銀行審査のシミュレーションを出来るということになります。一般的に計算式は下記のように言われています。

返済比率(%)=1年間の元利均等返済金額÷税込み年収×100

簡単に一言で表すと、「一年間で支払っている住宅ローンの金額は、年収の何%ですか?」ということになります。これが「いやいや、実に年収の半分以上が住宅ローンの支払いにまわっているよ」という方は、
「毎日の生活にゆとりがないお客様です」と判断をされてしまい審査は厳しくなるわけです。
では一般的にこの数字が何%以内であれば合格といえるのでしょうか?

返済比率の合格基準

一般的には、返済比率はどこの銀行でも「35%」「40%」を上限に設定していることが多いです。
ただしこの「35%」と「40%」の違いである5%は非常に大きいです。例えば、

例:年収420万円のAさん。
今の住宅ローンの残債が2,500万円で金利は2.5%でお支払いをされています。
残りの年数は20年残っています。
毎月のお支払い金額は「¥132,476」です。
さてAさんは無事に借り換えをすることができるでしょうか。

計算方法

年間の住宅ローンの返済額は¥132,476×12カ月・・¥1,589,712  となりますので、
返済比率=¥1,589,712 ÷ 4,200,000 × 100 → 37.85%

Aさんの返済比率は「37.85%」という結果になりました。
なんとか「40%」以内の枠に収まりました。しかしながら、「35%」の枠は越えてしまっています。
つまり「35%」以内を合格基準としている銀行に審査をかけた場合は、否決の対象としてみられてしまうわけです。

審査比率の壁

上記まで読んでいただいて「あれ?」と思った方もいらっしゃるかもしれません。計算式自体はもちろん上記のもので間違いはないのですが、『審査比率』という概念が抜けてしまっています。上の計算式では実際に今組んでいる金利での支払いが計算のもとになっていますよね。そうすると、「今実際に組んでいる金利が低い方が(月々の支払いが少ないため)返済比率にゆとりがでてきてしまう」わけですよね。これではあまりにも審査が不平等です。

そのため実際に金利が一律「○%」だと仮定しての毎月支払い額が計算元になるという審査比率を設定しなければならないわけです。この「○%」というものが審査比率といわれるものになります。この審査比率もまたまた銀行によって大きく変わってくるのです。

一般的な銀行の審査比率 = 約 3.5%~4.0% 

ここでもまた0.5%の違いが出てきてしまうわけですね。

そうなると先程のAさんの審査結果はどうなってしまうのでしょうか。
実際に審査比率(仮想金利)が3.5%だとすると、月々の支払いは『¥144,990』となります。
年間の住宅ローンの返済額は¥144,990×12カ月・・¥1,739,880  となりますので、
返済比率=¥1,739,880 ÷ 4,200,000 × 100 →  41.42%

う~ん、残念。結果的に返済比率が40%を越えてきてしまっています。こうなってしまうとAさんの借り換えは現状なかなかハードルが高いといえるでしょう。ただし、こうした返済の仕組みを理解しておけば事前に対策とってから借り換えに臨めるはずです。やみくもに審査をかけることはせず、比率があった銀行を探すことが重要になるわけです。

借り換え本舗なら各銀行の審査比率が何パーセントなのかを把握しているからお客様にあった銀行探しができるわけです。借り換えの審査が通らなかったあなたもまだ可能性があるかもしれません。少しでも興味があれば借り換え本舗にお問合せください。

よくある質問・相談の具体例

年収との返済比率が合わない

返済比率とは?
実際の年収と、住宅ローンの返済の比率が合わないと審査否決になる可能性が高い。具体的には何%以内に抑えるべきか、数式を元に計算してみよう!

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